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商业地产将现三大走势

 住宅市场调控的持续以及城镇化的推进,使得近几年间商业地产发展迅速。2013年,基于市场现有发展阶段,在项目类型、项目开发以及项目投资等三个维度,将会呈现如下三大走向:

  生活商业中心机会大好

  目前大部分待开发的项目多处城市新区,随着城市多中心发展态势增强,这些项目有可能成为所在新区的生活商业中心,在挑战中迎来众多机遇:首先,新区亟待具备商业、居住及办公等众多城市机能,完备的商业服务功能是城市分中心形成的重要前提,因而,新区商业面临广阔发展空间;其次,对于周边可辐射的消费人群,新区商业拥有得天独厚的便利性;最后,在品类日益丰富的背景下,新区商业面临众多业态可选择,能够通过丰富且创新的配置,形成差异化的竞争优势。

  需要强调的是,新区商业首先应注重融入更为多元的丰富业态,以提升对区域人群的黏性;与此相关,由于新区商业辐射的人口有限,且相对独立,其消费市场规模相对有限,增长速度也不会太快。因此,项目间的竞争关系非常明显。新区商业应看重、善用大规模优势:如果其未来周边有更大项目出现,客源很可能会被大项目更为丰富的品类所分流。而如果其规模够大,便可在相当长时期内获得大容量优势。

  租售结合再被重视

  人们已意识到,并非销售商铺就不可能做好经营,商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

  随着商业地产规模化开发,租售组合将会以盈利模式的理念再被重视,而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注:第一,租售结合可为快速扩张提供现金流支撑;第二,在三四线城市以及部分城市区域,如果开发项目规模不大致使无住宅或公寓可卖,部分商铺的有效销售反而会带来高于住宅的可观回款。

  在销售商铺时,为减少销售可能带来的负面效应,第一,应规划出更多因展示面好而具备更强生存能力的街铺。第二,在销售时,应适当控制投资与自用比例。自用者与纯粹投资者的主动性有所差异,应尽可能将商铺卖给用家。第三,如果不是销售给用家,也应尽力协助投资者对接商户资源,有效避免商铺散售带来的“各自为政”局面。

  百货运营商加速转型购物中心

  在诸多百货遭遇危机的情形下,随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强,百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显。同时,土地成本高企下的租金压力、次主力店对于百货主力店地位的挑战,以及网购对于无体验式消费的冲击等现实,也是逼迫百货运营商不得不谋求转型的外在因素。

  然而,百货运营商求变并非一蹴而就,从百货到购物中心,他们需要迎接的不仅是盈利模式的转变,更是既有思维定势的打破。

  第一,百货是“利用空间”的学问,而购物中心则是讲求“浪费空间”的学问,百货运营商需注重对空间营造的思维;第二,在传统百货内,服装等业态占据较大比例,租金坪效相对较高,而打造购物中心需用丰富业态营造一个完整的生态系统,需有意识主动接纳一些低租金业态,不要依然挂念服装等业态所提供高回报;第三,百货运营商要对运营模式进行更新,即从通过商品组合和促销实现“进、销、结、存”,到通过业态的配置和租户的管理,实现持续吸引客流推进租金升值。

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